전세 계약 체크리스트 주의사항을 제대로 확인하지 않으면 시세보다 높은 보증금을 내거나, 선순위 권리 때문에 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 핵심은 계약 전 시세·등기·세금·보증보험 가능 여부를 확인하고, 계약 당일 특약을 넣은 뒤 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 마치는 것입니다.
📋 목차
전세 계약 전 가장 먼저 확인할 7가지
마음에 드는 집을 발견했더라도 계약금부터 보내면 안 됩니다. 아래 항목을 모두 확인한 뒤 계약 여부를 결정해야 합니다.
- 실제 소유자: 등기사항증명서의 소유자와 계약 상대방의 신분증을 대조합니다.
- 매매 시세: 최근 실거래가와 같은 단지·면적의 매물을 함께 비교합니다.
- 선순위 권리: 근저당권, 압류, 가압류, 신탁등기, 임차권등기가 있는지 확인합니다.
- 건축물 상태: 건축물대장에서 용도, 위반건축물 표시, 동·호수를 살핍니다.
- 세금 체납: 임대인의 국세·지방세 미납 여부를 확인합니다.
- 보증보험 가입 가능성: 계약 전에 HUG 등 보증기관의 가입 요건을 미리 조회합니다.
- 중개업소 상태: 공인중개사 자격과 중개사무소 등록 여부를 확인합니다.
등기부등본 확인 방법과 전세보증보험 가입 정보도 계약 전에 함께 살펴보는 편이 안전합니다.
등기사항증명서에서 반드시 읽어야 할 부분
등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급하거나 열람합니다. 중개업자가 보여주는 오래된 출력물만 믿지 말고 계약 직전과 잔금 지급 직전에 새로 확인해야 합니다.
표제부
건물의 주소, 동·호수, 면적이 실제 계약 대상과 일치하는지 확인합니다. 현관문에 표시된 호수와 등기상 호수가 다르면 전입신고나 보증보험 가입 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
갑구
소유권과 압류·가압류·가처분·경매개시결정 등을 확인하는 부분입니다. 계약 상대방이 현재 소유자와 다르면 계약을 중단하고 관계부터 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 등기상 소유자는 신탁회사일 수 있으므로 신탁원부와 임대 권한을 반드시 확인합니다.
을구
근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 채권최고액은 실제 대출잔액보다 크게 설정되는 경우가 많지만, 임차인이 임의로 실제 잔액을 추정해서는 안 됩니다. 근저당 채권최고액과 선순위 보증금, 자신의 전세보증금을 합산해 주택 가치와 비교해야 합니다.
시세와 선순위 보증금 계산 방법
전세보증금이 매매가격과 지나치게 비슷하면 집값 하락이나 경매 발생 시 보증금을 전액 회수하기 어렵습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지와 비슷한 면적의 최근 매매가격을 확인하고, 부동산 시세 서비스와 인근 중개업소 의견을 교차 검증합니다.
아파트는 비교 거래가 비교적 많지만 신축 빌라와 다가구주택은 정확한 시세를 찾기 어렵습니다. 분양가나 감정평가액 하나만 믿지 말고 인근 유사 주택의 실제 매매가를 확인해야 합니다. 거래가 거의 없다면 보수적인 가격을 기준으로 판단하는 것이 좋습니다.
다가구주택은 한 건물에 여러 임차인이 거주하므로 자신의 보증금만 계산해서는 안 됩니다. 등기부상 담보권뿐 아니라 먼저 입주한 임차인의 보증금과 확정일자 현황도 확인해야 합니다. 임대인에게 선순위 임대차 내역과 보증금 자료를 요구하고, 확인을 거부하면 계약을 재검토합니다.
부동산 실거래가 조회 절차도 참고하면 매매가와 전세가를 비교하기 수월합니다.
임대인 신원과 세금 체납 확인
개인 임대인과 계약할 때는 등기상 소유자의 이름·주소와 신분증을 대조합니다. 법인 소유 주택이라면 법인등기사항증명서, 사업자등록증, 대표자 또는 대리인의 권한을 확인해야 합니다.
대리인이 나온 경우 위임장만 확인해서는 부족합니다. 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 위임 범위, 대리인의 신분증을 확인하고 임대인에게 직접 전화해 계약 내용과 보증금 수령 계좌를 재확인합니다. 계약금과 잔금은 원칙적으로 소유자 명의 계좌로 송금하고 이체확인증을 보관합니다.
임대인의 세금 체납은 경매·공매 시 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 전 임대인에게 국세·지방세 납세증명서 제출을 요청하십시오. 계약 체결 후에는 법에서 정한 요건과 절차에 따라 임대인 동의 없이 미납 세금을 열람할 수 있는 제도도 있으므로 관할 세무서와 지방자치단체에서 최신 기준을 확인합니다.
계약서에 넣어야 할 전세 특약
구두 약속은 분쟁이 발생했을 때 입증하기 어렵습니다. 중요한 합의는 계약서 특약란에 구체적으로 적어야 합니다.
- 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권, 전세권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.
- 임대인은 계약 전에 고지하지 않은 선순위 임대차와 조세 체납이 없음을 확인한다.
- 임대인이 제공한 권리관계나 선순위 보증금 정보가 사실과 다르면 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금액을 반환받는다.
- 임대인의 귀책사유 또는 주택의 권리 문제로 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다.
- 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소하기로 했다면 말소 방법, 필요 서류, 비용 부담과 이행 순서를 명시한다.
- 누수, 보일러, 창호, 결로 등 입주 전 수리 항목과 완료 기한을 적는다.
- 계약 종료 시 임대인은 주택 인도와 동시에 보증금을 반환한다.
특약은 상황에 따라 효력이 달라질 수 있습니다. 고액 보증금이나 복잡한 권리관계가 얽힌 주택은 계약 전에 법률 전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다. 부동산 계약 특약 작성 사례도 함께 확인해 보십시오.
계약금과 잔금 지급 시 주의사항
계약금을 보내기 전 계약 대상 주소, 보증금, 계약기간, 잔금일, 임대인 계좌를 문자나 계약서로 명확히 남깁니다. 단순 가계약금도 계약의 중요 내용에 합의했다면 반환 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다. 조건이 확정되지 않았다면 서둘러 송금하지 마십시오.
잔금일에는 송금 직전 등기사항증명서를 다시 열람합니다. 계약 후 새 근저당권이나 압류가 접수되지 않았는지 확인한 다음 잔금을 지급합니다. 기존 대출을 잔금으로 상환하는 조건이라면 임대인에게 먼저 전액 송금하기보다 금융기관 상환과 말소 접수를 동시에 진행하는 방식을 협의합니다.
열쇠를 받고 실제로 입주할 수 있는 상태인지도 확인해야 합니다. 관리비와 공과금 정산 내역, 시설물 상태, 계량기 수치를 사진으로 남겨 두면 퇴거할 때 책임 범위를 가리기 쉽습니다.
전입신고·확정일자·임대차 신고 순서
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 주택임대차보호법상 대항력은 원칙적으로 그 다음 날부터 발생합니다. 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 요건을 마련하게 됩니다. 자세한 법적 근거는 국가법령정보센터 주택임대차보호법에서 확인할 수 있습니다.
입주 당일 주택 인도를 받은 뒤 전입신고를 하고 확정일자를 확보하십시오. 온라인 전입신고는 정부24에서 신청할 수 있습니다. 임대차 신고 대상 계약은 체결일부터 법정 기한 안에 부동산거래관리시스템이나 관할 주민센터에서 신고해야 합니다. 신고 대상 지역과 보증금·월세 기준은 계약 시점의 최신 규정을 확인합니다.
전입신고만 해놓고 실제로 다른 곳에 거주하거나, 보증금을 받기 전에 전출하면 대항력 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 먼저 이사하거나 전출하지 말고 임차권등기명령을 검토해야 합니다.
전세보증금반환보증 가입 전 확인사항
전세보증금반환보증은 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못할 때 보증기관이 약정 범위에서 보증 책임을 이행하는 상품입니다. 모든 전세계약이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다.
주택 유형, 보증금, 선순위 채권, 주택 가격 산정 방식, 계약기간, 신청 시기, 임대인 상태 등에 따라 가입 여부가 달라집니다. 계약서를 작성하기 전에 예상 주택가격과 선순위 채권을 기준으로 가입 가능성을 확인하고, 계약 후에는 신청 기한을 넘기지 않도록 준비합니다.
HUG 전세사기예방센터와 안심전세 앱에서는 주택 시세, 임대인 정보, 보증 가입 가능 여부, 계약 전·중·후 체크리스트를 확인할 수 있습니다. 보험 가입이 거절될 상황에 대비해 보증 가입 불가 시 계약 해제와 계약금 반환 특약을 넣는 것이 중요합니다.
입주 후와 계약 종료 전 관리 방법
계약서 원본, 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서, 송금확인증, 임대차 신고필증, 확정일자 자료를 한곳에 보관합니다. 임대인과 수리나 계약 변경을 협의했다면 전화만 하지 말고 문자나 전자우편으로 기록을 남깁니다.
계약을 연장하지 않을 계획이라면 계약 종료 의사를 법정 기간에 맞춰 명확히 전달하고, 상대방이 확인했다는 증거를 확보합니다. 문자에 답이 없거나 연락이 되지 않으면 내용증명을 활용할 수 있습니다.
계약 종료일이 다가와도 임대인이 보증금 반환 계획을 제시하지 않는다면 보증기관 사고 접수 요건, 지급명령, 임차권등기명령 등을 미리 확인합니다. 보증금을 전액 받기 전 집을 비우거나 전출하는 행동은 신중해야 합니다.
전세 계약 당일 최종 체크리스트
- 계약 직전 발급한 등기사항증명서로 소유자와 권리 변동을 확인합니다.
- 건축물대장의 주소·용도·위반건축물 여부를 확인합니다.
- 임대인 또는 대리인의 신분과 계약 권한을 확인합니다.
- 실거래가, 선순위 채권, 선순위 임차보증금을 다시 계산합니다.
- 세금 체납 자료와 전세보증금반환보증 가입 가능성을 확인합니다.
- 보증금, 기간, 수리 책임, 관리비, 특약을 계약서에 빠짐없이 적습니다.
- 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 교부받습니다.
- 계약금과 잔금은 확인된 임대인 명의 계좌로 송금합니다.
- 입주 당일 전입신고와 확정일자를 처리합니다.
- 계약서와 모든 확인 자료를 계약 종료 후까지 보관합니다.
자주 묻는 질문
청약 신청 자격은 어떻게 되나요?
청약 신청 자격은 주택 유형과 입주자모집공고에 따라 다릅니다. 거주지역, 연령, 세대주 여부, 무주택 여부, 청약통장 가입기간, 납입 횟수, 소득·자산 기준을 공고일 기준으로 판단합니다. 전세계약을 체결해 거주하는 것은 일반적으로 주택 소유로 보지 않지만, 분양권이나 입주권 보유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 신청 전 청약홈의 모집공고와 자격확인 메뉴를 이용하십시오.
청약 가점은 어떻게 계산하나요?
민영주택 청약가점은 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 합산하며 총점은 84점입니다. 특별공급과 추첨제에는 같은 가점 기준이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 청약 가점 계산 방법에서 항목별 산정 기준을 확인할 수 있습니다.
청약 당첨 후 계약 절차는 무엇인가요?
일반적으로 당첨자 발표, 자격 증빙서류 제출, 사업주체의 자격 검증, 계약금 납부와 계약 체결, 중도금·잔금 납부, 사전점검과 입주 순서로 진행됩니다. 서류 제출일이나 계약일을 놓치면 당첨이 취소될 수 있으므로 모집공고와 당첨자 안내문을 우선 확인해야 합니다.
무주택 기간은 어떻게 산정되나요?
청약가점의 무주택기간은 보통 만 30세가 된 날부터 계산하며, 만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 산정합니다. 신청자와 배우자가 주택을 소유했던 이력이 있으면 무주택자가 된 날을 기준으로 다시 계산될 수 있습니다. 예외가 있으므로 청약홈 자격확인과 해당 모집공고를 함께 확인해야 합니다.
청약 통장은 얼마나 필요한가요?
필요한 가입기간과 납입 요건은 지역, 주택 유형, 전용면적, 특별공급 여부에 따라 달라집니다. 공공주택은 납입 횟수와 인정금액이 중요하고, 민영주택은 가입기간과 지역·면적별 예치금 충족 여부를 주로 확인합니다. 단순히 통장을 오래 보유했다고 모든 청약에 신청할 수 있는 것은 아닙니다.
전세계약 당일 등기부를 확인했으면 잔금일에는 안 봐도 되나요?
반드시 다시 확인해야 합니다. 계약일부터 잔금일까지 근저당권, 압류, 가압류 등이 새로 접수될 수 있기 때문입니다. 잔금을 송금하기 직전에 열람하고, 전입신고 효력이 발생하기 전까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 특약도 넣으십시오.
전입신고와 확정일자는 언제 받는 것이 좋나요?
실제로 주택을 인도받는 입주일에 처리하는 것이 좋습니다. 전입신고와 점유는 대항력의 핵심 요건이고, 확정일자는 우선변제권 확보에 필요합니다. 임대차 신고 대상 계약이라면 신고도 법정 기한 안에 완료해야 합니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 이사해도 되나요?
대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있으므로 먼저 전출하지 않는 것이 원칙입니다. 이사가 불가피하다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 이동해야 합니다. 정리하자면 보증금 반환, 임차권등기 완료 여부, 전출 순서를 반드시 구분해야 합니다.
